השקעה בנדל"ן מניב: מהן קרנות ריט והאם כדאי לכם להשקיע בהן?

מתעניינים בפתיחת חשבון מסחר בחבר בורסה? לחצו כאן>>

אנו בבית ההשקעות מיטב דש מארחים בשבועות האחרונים סדרה של שיעורי זום פתוחים לציבור, המיועדים למשקיעים שמעוניינים להתמקצע במסחר עצמאי בשוק ההון. לאחר השיעור הראשון על איסוף מודיעין לקראת השקעה במניה והשיעור השני על קרנות הסל הגדולות בארה"ב, התקיים השיעור השלישי שעסק בקרנות השקעה בנדל"ן מניב (REIT).

להרשמה לשיעורי האונליין ללא עלות, לחצו כאן>>

השיעור התמקד במבנה המשפטי של קרנות הריט (Real Estate Investment Trust), בהבדלים בין קרן ריט לחברת נדל"ן מניב, בסוגי קרנות הריט הקיימות, בתחומי פעילותן, במקורות המידע עליהן ובדרכים להעריך את שוויין.

קרן ריט היא חברה שמפעילה או מממנת פרויקטים של נדל"ן מניב לסוגיו. הרעיון נולד בארה"ב ב-1960, זכה לדחיפה מהנשיא האמריקני בימים ההם דוויט אייזנהאואר ונועד לאפשר לכל משקיע להיחשף לשוק הנדל"ן.

קרן ריט מאפשרת לכל משקיע להיחשף לפורטפוליו של נדל"ן מניב וליצור לעצמו הכנסה המבוססת על דיבידנד ועל שערוכים של נכסי נדל"ן. בישראל פועלות קרנות ריט מעטות, בשוק האמריקני המבחר גדול הרבה יותר.

מהם הסיכונים בהשקעה בקרנות ריט? קודם כל, תנודתיות, שנחשבת לסיכון מובנה בשוק ההון. המשקיעים משלמים את מחיר התנודתיות בטווח הקצר, כדי לנסות ולזכות בתשואה עודפת בטווח היותר ארוך

המשקיעים בקרנות הריט מקבלים למעשה הזדמנות להשקיע בנדל"ן מניב בלי "כאבי הראש" הנלווים בדרך כלל להשקעה כזו, כמו מחקר על הנכסים, קנייה, מימון ותפעול של התיק. קרן הריט דואגת לכל זה. על פי נתוני דוחות K401 של תושבים אמריקנים, 87 מיליון מהם מושקעים בקרנות ריט דרך חסכונותיהם. תחת המבנה המשפטי של קרנות הריט קיימים נכסים בשווי 3 טריליון דולר, מהם 2 טריליון דולר בריט סחיר בבורסה.

קרן ריט היא מבנה משפטי. כדי להיחשב לקרן ריט מבחינת הרגולציה המשפטית, חברה חייבת לקיים את התנאים הבאים:

• להשקיע לפחות 75% מנכסיה בנדל"ן.
• להפיק לכל הפחות 75% מהרווח הגולמי מהשקעות נדל"ן, מכירת נדל"ן או מימון נדל"ן.
• לחלק למשקיעים לפחות 90% מההכנסה החייבת כדיבידנד.
• להתאגד כחברה חייבת במס.
• להיות מנוהלת על ידי דירקטוריון.
• לפחות 100 בעלי מניות.
• אסור ש-50% או יותר מהון המניות יוחזק בידי פחות מחמישה משקיעים.

קראו עוד במגזין:

• רוצים למשוך עוד משקיעים? 5 יתרונות בהפעלת עושי שוק
• להכות או לחקות? זו השאלה
• חייבים להכיר: תעודת הזהות החדשה שלכם בבנק

בעולם הנדל"ן קיימים ארבעה סוגים של קרנות ריט:

1. Equity REIT – המבנה הנפוץ ביותר בקרנות הריט. מדובר בריט סחיר, המאפשר למשקיעים גישה לתיק מגוון שהמשקיע הבודד לא יכול להרשות לעצמו. קרנות האקוויטי ריט נהנות מרמה גבוהה של סחירות, פיזור וגיוון, אולם עלולות להיקלע לתקופות תנודתיות במסחר. 

2. Mortgage REIT – ריט למשכנתאות. קרן שמספקת מימון לנדל"ן מניב (הלוואות כנגד שעבודים, הלוואות מזנין, הלוואות לבנייה).

3. Public non listed REIT – ריט שרשום ומפוקח על ידי ה- SEC(רשות נ"יע האמריקנית), אך אינו סחיר.

4. Private REIT – ריט פרטי, שאינו מפוקח על ה-SEC ויכול להימכר רק למשקיעים מוסדיים.

בין מגזרי הפעילות של קרנות הריט ניתן למנות משרדים, תעשיה ומרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים), קמעונאות, מגורים, מלונאות, מרכזים רפואיים, דיור מוגן למבוגרים, אחסון ותשתיות, דאטה סנטרס (חוות שרתים), אתרי פנאי ועוד.

מבחינת מקורות מידע על קרנות הריטים, צוין בשיעור אתר NARIET, הכולל מידע מקיף ביותר על התחום. בשיעור עברנו במהירות על כמה מעמודי האתר, שמכילים מידע שעשוי לסייע למשקיעים. עם זאת, מחקר על חברת ריט צריך להתחיל באתר הלקוחות שלה, קרי: באתר השיווקי שלה. כדי להגיע לאתר המשקיעים של חברה, אפשר לרשום את שמה ולהוסיף לצדו את הביטוי Investor Relations.

מהם הסיכונים בהשקעה בקרנות ריט? קודם כל, תנודתיות, שנחשבת לסיכון מובנה בשוק ההון. המשקיעים משלמים את מחיר התנודתיות בטווח הקצר, כדי לנסות ולזכות בתשואה עודפת בטווח היותר ארוך. עם זאת, לא כל משקיע בנוי לראות ירידה של 40%-50% בתיק שלו, גם אם הוא או היא יכולים להניח שבהמשך יבואו עליות גדולות יותר.

סיכון נוסף הוא שהנכסים לא יהיו מושכרים. כאשר לא נכנס שכר דירה עלול להיווצר חוב, אולם קרנות הריט, בניגוד לחברות נדל"ן מניב רגילות, מוגבלות בשיעור המינוף שלהן כדי לשמור על המשקיעים. בדרך כלל, שיעור המינוף מוגבל לעד 50%, לעומת 70% ואפילו 90% בחברות נדל"ן מניב. סיכון נוסף הוא שערוכים: נאמר שבניין שווה 300 מיליון שקל, אך מקבל בהערכת שמאי שווי נמוך יותר, מה שיבוא לידי ביטוי בדו"חות הכספיים. כמובן, גם כאן קיים גם אלמנט של סיכוי: אם השערוך מעריך את הנכס בשווי גבוה יותר מהקיים, החברה והמשקיעים מרוויחים.

רוצים לפתוח חשבון מסחר עצמאי במיטב דש טרייד? לחצו כאן >>

רוצים להרשם לשיעורי האונליין ללא עלות? לחצו כאן>>

האמור בהרצאה זו אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר. פעילות המסחר בשוק ההון הינה פעילות הטומנת בחובה סיכון ואינה מתאימה לכל אחד. הדוגמאות המופיעות בהרצאה זו הינן תיאורטיות בלבד, ניתנות לצרכי הסבר והמחשה, ואין להסתמך על הנתונים המופיעים בהן. אין לראות בכתוב או בנאמר כהמלצה לרכישה ו/או למכירה ו/או לביצוע השקעות, פעולות או עסקאות כלשהן או כתחליף לייעוץ השקעות או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם. מיטב דש השקעות בע"מ, חברות בשליטתה וכן בעלי מניותיהן, מנהליהן ועובדיהן, לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרם מהסתמכות על האמור בהרצאה זו, אם ייגרמו. כל הזכויות בהרצאה זו שייכות למיטב דש השקעות בע"מ והעברת חלקים מתוכנה לאחרים, שימוש בהם או פרסומם בכל דרך שהיא, ללא קבלת אישור מראש ובכתב ממיטב דש השקעות בע"מ הנה אסורה.