מחירי הדירות ומניות הנדל"ן

רוצים לפתוח חשבון מסחר עצמאי במיטב טרייד? לחצו כאן >>

הזום נפתח בדיון בנושא שוק הנדל"ן למגורים. צבי ואבנר שוחחו על משבר הדיור, עליות המחירים, הקושי ברכישת דירה ראשונה והקשיים של משקיעי הנדל"ן. "יש הרבה דברים שקורים בחזית הזאת וננסה להסביר את כל התופעות ולספק חדשות אופטימיות וחדשות פסימיות. בשורה התחתונה: יש הבדלים בין מחירי הדירות עצמן למחירי השכירות".

"ברור שתהיה האטה כלכלתי בגלל הריבית שעולה, אבל אני לא רואה מיתון עמוק".

קראו עוד במגזין:

• תזמון השוק: האם ניתן לדעת מתי להיכנס – והאם יש נקודת קסם?
• זהירות, דוב! איך מתמודדים עם שוק דובי?
• 5 גישות להשקעה במציאות אינפלציונית

משבר הדיור: התחזיות והצפי לשנים הקרובות

אבנר סטפק סיכם כמעט שני עשורים של עליות דרמטיות בשוק הנדל"ן. "מהשנים 2004- 2006 החלו עליות מטורפות.

לפני כן היו כ- 8 שנים של ירידה שכבר שכחנו שיש כזה דבר-  ירידות במחירי הדיור, 22% ריאלית, מה שנקרא, אבל מאז אפשר לומר, שהיו עליות ברצף כמעט כל שנה, פה ושם הייתה איזו 'בלימונת' בעקבות כל מיני תכניות שהתבצעו לאורך השנים, בלימה של חצי שנה אולי, ואז שוב חוזרות העליות".

צבי סטפק מסביר מדוע זה קרה: "הזינוק התחיל בעיקר משנת 2009 ואילך. הסטטיסטיקה מציגה את ההסבר: בעשור האחרון נבנו 400 אלף דירות כשהביקוש מוערך ב- 500 אלף דירות, וכמו כל סחורה, כשהביקוש עולה על ההיצע המחיר עולה. אבל מהן הסיבות לביקוש? הביקוש כולל גם ביקוש אמיתי של אנשים שצריכים את קורת הגג שלהם וגם מביקוש שחלקו ספקולטיבי או 'ניזון מציפיות'".

אבנר סטפק מציג שקף שממחיש את הפער של העשור האחרון. "בעשור האחרון הצטרפו קצת מעל לחצי מיליון משקי בית חדשים לשנה - כולל זוגות צעירים שמתחתנים וחלילה שמתגרשים ועולים שהגיעו לארץ והתווספו למשק כל שנה והיו צריכים דירה. זה הביקוש האמיתי, הריאלי של המשק - אנשים שקונים דירות למגורים.

"היה לנו פער היסטורי של כ- 100 אלף יחידות דיור במצטבר, בעשור. הפער התחיל להיסגר בשנת 2021. זו היתה השנה הראשונה שבה גם שיווקי הקרקעות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) עלו. כשאנחנו קוראים על שיווק קרקעות, עד שזה מגיע בפועל לשוק הנדל"ן בתור דירה, זה בין  3-5 שנים (מהרגע שהקבלן זכה במכרז ועד שהוא תכנן, קיבל טופס 4, וכו').".

"בירוקרטיה זו אחת הבעיות העיקריות בישראל בשוק הנדל"ן וזה באמת חריג בכל קנה מידה אבל זה בעצם פער אמיתי, ריאלי שהיה לנו בעשור האחרון, וזה בלי לספור את המשקיעים שקנו דירות שרובן הלכו להשכרה".

 אבנר סטפק מזכיר כי לאוצר יש תכנית לפגוע בקהלים הללו ולהקשות על משקיעים על מנת להוריד את מחירי הדירות, לפחות מצד המשקיעים.

מתעניינים בפתיחת חשבון מסחר בחבר בורסה? לחצו כאן>>

בכמה להערכתך יעלו השנה (2022) מחירי הדירות בישראל?

• המחירים ירדו השנה
• 0%-5%
• 5%-10%
• 10%-15%
• 15%-20%
• יותר מ 20%

Vote

המאקרו של שוק הנדל"ן הישראלי

אבנר סטפק משתף כמה נתוני ייסוד שחשוב להכיר בשוק הנדל"ן. "קיים מחסור אמיתי מצטבר בעשור האחרון של 100 אלף דירות.

מבחינת הצפיפות בישראל (על פי נתונים מהמצגת של חברת הנדל"ן 'מגוריט'), ישראל היא אחת המדינות הכי צפופות ב OECD, כ- 426 נפשות לקמ"ר. לצורך השוואה, אנחנו יותר מפי 100 צפופים מקנדה ויותר מפי 10 מארה"ב.

מבחינת ההיסטוריה של המחירים: השינוי השנתי במחירי הנדל"ן התבטא בעלייה של 15.4% בשנה החולפת. בשנת 2019, העלייה הייתה יותר חדה. ברוב השנים בעשור האחרון, הייתה עלייה של 7% בממוצע".

צבי ואבנר סטפק חושפים את הבעיות שגורמות לעלייה במחירי השכירויות לאחרונה, ואת נושא התשואה למשקיעים.

"במחירי השכירות יש פיגור. אנשים לא מבינים שמחירי השכירויות עלו בשיעור מתון יותר מאשר מחירי הדירות עצמן ולכן זה מאוד מתעתע. אם נסתכל על שכירות מבחינה אבסולוטית, מחיר שכירת דירה בראש העין לדוגמה, הוא 6,000 ₪ לחודש. המחירים מאוד גבוהים ביחס להכנסה החודשית הממוצעת. מצד שני, אם נבחן את זה בראי של תשואה למשקיעים, התשואה התזרימית משכירות בישראל, נכון להיום, נמוכה בהשוואה לאירופה וארה"ב. התשואה היא של כ- 2.5%. באזור תל אביב מגרדת את ה- 2%.

"התשואות למשקיעי נדל"ן באירופה ובארה"ב הם לפחות כפול – 4.5%-6.5% תשואות מהשכרה. מצד אחד מחירי השכירויות משתוללים ומצד שני התשואה נמוכה. כך שגם אם נראה ירידה במחירי הדיור, זה לא אומר שמחירי השכירויות ירדו, אלא רק שהתשואה תחזור לרמות הגיוניות יותר של מעל ל- 3%".

צבי סטפק מדגיש נושא משמעותי שעלה לכותרות המון לאחרונה והוא נושא הריביות. "פרמטר משמעותי הוא הריבית של המשכנתא. ריבית בנק ישראל היא ריבית לטווח קצר והיא משפיעה על ריבית הפריים במשכנתא, אבל שוק המשכנתאות ברובו קשור לריביות ארוכות, לכ- 20 שנה. כשהריבית עולה, המשכנתא מתייקרת. אם לוקחים משכנתא שמתקרבת למילון שקלים, כל אחוז עלייה בריבית  על מיליון ₪ - 10,000 ₪ בשנה, זו עליה של בערך 130 אלף שקלים. וזה בנוסף לכך שהדירה התייקרה".

ביקוש אמיתי וביקוש ספקולטיבי בשוק הדיור

צבי סטפק מציג נתון אופטימי באשר לירידת מחירי הדירות. "כ- 160 אלף דירות נמצאות כעת בשלבי בנייה, אחרי קיפאון של כמה שנים, יש עלייה יפה בשנים האחרונות של התחלות בנייה". בהמשך דבריו הוא משיב לשאלה שהפנה לו אבנר: מה לדעתך יקרה בשוק הדיור ומחירי הדירות?

צבי סטפק מספק הסבר מגמתי. "במשך יותר מעשור, מחירי הדיור עלו ב-כ 125%. מה שקרה, מעבר לגידול הדמוגרפי (האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב מהיר יותר לעומת ארה"ב ואירופה) יש סיבה מרכזית לעליית המחירים והיא הריבית. בנק ישראל מתנער מהאחריות שלו לעליית מחירי הדירות. אך הוא שמר על ריבית נמוכה שתדלקה את מחירי הדירות, פעמיים. פעם אחת, על ידי כל שמי שהיה לו פק"מ בשנים האחרונות לא קיבל ריבית וכתוצאה מזה לא קיבל תשואה מאג"ח ואדם כזה אומר לעצמו שהוא מקבל מעט מהכסף שלו, ומחליט  לקחת את הפיקדון מהבנק ולקנות דירה. בפעם השנייה, זו משכנתא בריבית אפסית שהוא מקבל שמתווספת להחלטה הזו. הוא קונה דירה להשקעה ויודע ודמי השכירות יכסו את המשכנתא. בנק ישראל לא באמת אשם בעליית מחירי הדירות, כי את רמת הריבית הוא לא קובע לפי הסכנה של העלאת מחירי הדירות, יש לו שיקולים אחרים. האולם הריבית האפסית דבר הזה בתוספת היצע מול ביקוש, העלו את מחירי הדירות כלפי מעלה. בנוסף לכך, מחירי הדירות עלו גם כחלק מתופעה עולמית.

צבי סטפק מציין כי מה שמשתנה כרגע הם שני גורמים עיקריים: היצע מול ביקוש – כיום בונים הרבה יותר - זה עדיין לא משתקף בשוק אבל זה יגיע לשוק בקרוב. הדבר השני שמשתנה והוא לא פחות מהותי, זה הנושא של הריבית. בנק ישראל מעריך שתוך שנה הריבית תתגלגל לכ- 2.75." הוא מציין בנוסף, כי אם תהיה האטה עולמית זה יגיע אלינו, לישראל. עם זאת, הוא פחות פסימי לגבי נושא מיתון. "ברור שתהיה האטה כלכלתי בגלל הריבית שעולה, אבל אני לא רואה מיתון עמוק".

כמה מילים על אקטואליה כללית

צבי ואבנר סטפק מדברים על שוק המניות בכללותו.

אבנר סטפק מסכם חציון של ירידות. "ירידות של כ- 30% בנאסד"ק, סדר גודל של קרוב ל- 25% ב-SMP500, באירופה ירידות קצת יותר מתונות אבל עדיין במספר דו ספרתי, בסין ואסיה ככלל, זה נראה קצת יותר טוב מאשר בגוש המערבי. בשוק המניות בישראל יש ירידות של כ-7% וירידה לאורך חצי שנה של 7.5 בקופות הגמל. חצי מהתשואה החיובית של שנה שעברה. הוא מפנה לצבי סטפק את השאלה: "מה דעתך לגבי רמות התמחור הנוכחיות באסיה, ארה"ב, וישראל?

צבי סטפק משיב כי  מה שקרה היום שלא היה לפני שנה, אז לא היו תשואות באג"ח. "היו תשואות אפסיות ועכשיו התשואות עלו. בארה"ב הן הגיעו לכמעט 3.5% תשואה שנתית באג"ח ל- 10 שנים, שזה הרבה. היום התשואות עומדות על 8-9%. זה מראה כמה מהירים השינויים בשווקים. השאלה היא מה הסיבות לכך. החשש של השווקים שהתמקד באינפלציה התחלף  בדאגה אחרת - בדאגה מפני מיתון, שאם זה יקרה, הרווחיות של הפירמות תיפגע. לכאורה היינו צריכים לצפות שבמקביל לעליות האג"ח הממשלתיים תהיה רוח גבית לשוק המניות. אז מדוע הן לא עולות? כי החשש כרגע הוא לא מהאינפלציה אלא מהמיתון.

אבנר מסכים ומוסיף לכך שבסוף, כשמסתכלים על רמות המחירים עצמן של שוק המניות היום, במושגי מכפילי רווח עתידיים,  המחירים הפכו להיות הרבה יותר שפויים. "הירידות האלו ביחס לירידה ברווחיות באירופה, בארצות הברית, באסיה ובישראל ואפילו אם נשכלל תחזית פסימית יותר עם מכפילי רווח עתידיים מאוד נמוכים, אלו עדיין מכפילים סבירים לגמרי בעיניי, ומי שפוחד ממיתון ארוך, יכול לדעת ששוק המניות יהיה אטרקטיבי".

אבנר סטפק אומר, שקשה לחזות את הדולר לעומת כל שוק אחר. "אין סיבה מיוחדת לרוץ לקנות דולרים. אחר כי יש הרבה גורמים שמשקיעים וזה כמו כדור בדולח לנסות ולחזות".

לסיכום, אבנר סטפק מסכם ואומר "היום אנחנו מרגישים יותר נוח עם רמת המחירים של שווקי המניות העולמי וגם בישראל. אני אוהב את אסיה ואירופה עכשיו קצת יותר אפילו למרות הבעיות שיש בשני האזורים הללו. ארה"ב קצת שוקעת ויש שם דברים שמטרידים אותי.

נושא המלחמה המתגברת באוקראינה, יש לזה השפעה מוגבלת, אוקראינה מעניינת את העולם במקום אחד בעיקר שהוא מחירי הסחורות: חיטה, תבואה, נפט. ככל שהמלחמה תיגמר אלו יהיו חדשות טובות. אבל לא בהגזמה. השווקים לא צפויים לעלות ב- 20% כשיבשרו שהמלחמה תיגמר. אירועים פוליטיים - כמו הבחירות למשל, בכלל לא משפיעים כמו אירועים גיאו-פוליטיים".

"מילה על הביטקוין – אין ספק שיש מרכיב ספקולטיבי גדול בביטקוין והוא לא מהווה אחוז משמעותי בתיק השקעות של כל אחד, אבל זה לא לגמרי ספקולציה יש בו יסודות כלכליים אמיתיים. המטבעות יחליפו במידה רבה חלק מהמטבעות הרגילים".

לגבי מניות נדל"ן, גם בארה"ב, שם לעומת בישראל יש כבר אינדיקציות לירידת מחירי הדירות. הנדל"ן למגורים יותר אטרקטיבי שם מאשר נדל"ן מניב אבל גם שם התשואות כפולות בישראל, יש המון ריטים שמשקיעות שם וקרנות השקעה בנדל"ן. חשיפה לנדל"ן שם יכולה להיות אטרקטיבית".

רוצים לפתוח חשבון מסחר עצמאי במיטב טרייד? לפרטים לחצו כאן >>

האמור בהרצאה זו אינו אמור להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר. פעילות המסחר בשוק ההון הינה פעילות הטומנת בחובה סיכון ואינה מתאימה לכל אחד. הדוגמאות המופיעות בהרצאה זו הינן תיאורטיות בלבד, ניתנות לצרכי הסברה והמחשה, ואין הסתמך על הנתונים המופיעים בהן. אין לראות באמור או בכתוב כהמלצה לרכישה ו/או למכירה ו/או לביצוע השקעות, פעולות או עסקאות כלשהן או כתחליף לייעוץ השקעות או שיווק השקעות מתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם. מיטב השקעות בע"מ, חברות בשליטתה וכן בעלי מניותיהן, מנהליהן ועובדיהן, לא יהיו אחראים בשום צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שייגרם כתוצאה מהסתמכות על האמור בהרצאה זו, אם ייגרמו. כל הזכויות בהרצאה זו שייכות למיטב בע"מ והעברת חלקים מתוכנה לאחרים, שימוש בהם או פרסומם בכל דרך שהיא, ללא קבלת אישור מראש ובכתב ממיטב השקעות בע"מ, הינה אסורה.